Nel corso dell’anno, idealista/news ha realizzato numerose interviste ad alcuni degli esperti più importanti del mercato immobiliare, a professionisti del settore, ad architetti coinvolti in progetti innovativi, a docenti in grado di approfondire alcune delle tematiche più dibattute. Vediamo, in particolare, i colloqui e gli approfondimenti relativi all’andamento del mercato immobiliare, al marketing immobiliare, alla direttiva europea sulle case green, al contratto di locazione a canone concordato, agli affitti brevi a al mondo dell’architettura.

Andamento mercato immobiliare

L’andamento del mercato immobiliare nel 2023 è stato caratterizzato da una diminuzione delle compravendite determinato da un aumento dei tassi di interesse. In quadro in cui il settore si è dovuto muovere è stato ben delineato dagli esperti intervistati da idealista/news. All’inizio dell’anno, il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, Santino Taverna, ha sottolineato che “la guerra, il caro energia, l’aumento del costo della vita e dei tassi di interesse sui mutui storicamente alimentano l’incertezza nel mercato immobiliare”. Del peso dei tassi di interesse sul mercato immobiliare ha parlato nel corso di un’intervista anche il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, il quale in un’intervista successiva ha poi spiegato che la boccata di ossigeno necessaria a determinare una ripresa arriverebbe con un’inversione di tendenza, avvertita però come strutturale.

Ma quando smetteranno di salire i tassi? A questa domanda ha risposto Roberto Anedda, senior advisor di Nomisma, che ha spiegato: “Potrebbero passare un paio d’anni prima che i tassi possano tornare su livelli accettabili. Se si guarda l’evoluzione dei futures, strumento comunque sempre da prendere con prudenza, quello che si può prevedere è che un calo non è prevedibile prima dei prossimi due anni, e non sarà nemmeno troppo marcato. Successivamente addirittura i tassi potrebbero tornare a salire, con una prospettiva di 7-10 anni. Quello che sta succedendo è quindi che il parametro del costo del denaro si sta adeguando verso un nuovo equilibrio”.

Se l’andamento delle compravendite immobiliari risulta in calo, il mercato di pregio resiste. A tal proposito, intervistato da idealista/news, Tomaso Aguzzi, ceo di Engel & Völkers Italia, ha detto: “Se guardiamo la gamma più alta, sopra ai due milioni, solitamente chi compra non ha bisogno di ricorrere a un mutuo o a un finanziamento. Ci sono pochi pezzi, che quindi vanno via anche più facilmente. Se oggi avessimo il 30% di immobili di pregio da vendere, saremmo felici, ma non ci sono. La situazione è più difficile per quanto riguarda gli immobili medio-alti, attorno al milione. E più si scende più la situazione diventa complicata”. Il problema, però, risiede nella burocrazia e nella complessità che frena gli investimenti, i quali si dovrebbero incentivare con un mercato più trasparente, veloce e facile.

Il mercato immobiliare a livello locale

A livello locale, idealista/news ha analizzato la situazione di alcuni specifici mercati. Il mercato immobiliare di Venezia, ad esempio, è caratterizzato da una clientela principalmente straniera, che vuole avere un pezzo di storia e godere di uno stile di vita diverso. E che desidera indiscutibilmente poter vedere l’acqua, quindi avere un affaccio privilegiato su quello che è il panorama offerto dalla città lagunare. Lo ha spiegato a idealista/news Raffaele Dedemo, titolare dello Studio Immobiliare Rio Alto.

Per quanto riguarda Milano, invece, l’ad di Gruppocasa, Edoardo Baronchelli, ha parlato a idealista/news della mancanza di spazio in città, un problema strettamente legato all’emergenza abitativa. Secondo il fondatore di Gruppocasa, Milano dovrebbe fare quel balzo che già fece nell’800, inglobando i paesi limitrofi come Baggio, Affori, Niguarda, Crescenzago. Secondo l’ad di Abitare Co., Giuseppe Crupi, il mercato delle nuove costruzioni è fondamentale per la soluzione al problema abitativo di Milano.

Per quanto riguarda invece Roma, il mercato residenziale della Capitale è particolarmente interessante per gli sviluppi edilizi. Roma ha dato molte soddisfazioni nel 2023 particolarmente con le nuove costruzioni, ma ha visto anche molte opportunità di crescita e di riqualificazione per rigenerare una città sempre in movimento. Le nuove case si sviluppano per rispondere a specifiche richieste di servizi abitativi, dalla maggiore sicurezza alle amenities, con un comune denominatore: poter avere ogni servizio a portata di mano e a richiesta, un trend sempre più apprezzato. Lo ha spiegato ai microfoni di idealista/news Marco Barile, managing director di Progedil.

E in occasione di un’altra intervista, Barile ha spiegato che Il valore aggiunto di una nuova costruzione si lega a tanti aspetti. Il primo fra tutti, certamente, è il fatto che la nuova costruzione offre delle caratteristiche di gestione e di consumo che sono completamente diversi da una vecchia costruzione. Quindi significa risparmio, significa una gestione ottimizzata dell’habitat della propria abitazione.

Il marketing immobiliare

Ai microfoni di idealista/news Valerio Vacca, direttore marketing e comunicazione di Tempocasa, ha spiegato che negli ultimi anni il marketing immobiliare ha subito una forte accelerazione verso il digitale e verso una professionalità a tutto tondo, capace di assistere il cliente in ogni fase della compravendita.

Direttiva europea case green

Giovedì 7 dicembre si è conclusa la trattativa tra le istituzioni europee sulla direttiva europea relativa alle case green iniziata lo scorso giugno. Parlamento, Consiglio e Commissione Ue hanno raggiunto un accordo provvisorio su un testo relativo alla Energy performance of buildings directive (Epbd), che dovrà essere approvato e poi ufficialmente adottato da Parlamento e Consiglio Ue. Il testo sarà votato dalla commissione Itre il prossimo 23 gennaio.

L’obiettivo della nuova direttiva europea sulle case green è tracciare un percorso per raggiungere un parco edifici neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050. Nell’incontro dello scorso 12 ottobre, durato quasi dodici ore, aveva prevalso una linea più morbida, arrivando all’eliminazione della norma che imponeva l’obbligo di intervenire sugli immobili entro determinate scadenze, mentre nell’incontro del 7 dicembre sono stati decisi gli obiettivi intermedi di risparmio di energia per l’intero patrimonio edilizio dei Paesi membri.

Parlando di quanto accaduto nel corso dell’incontro dello scorso 12 ottobre, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, con idealista/news aveva commentato: “Dopo una lunga trattativa, è stata eliminata la norma che prevedeva l’obbligo di fare gli interventi entro determinate scadenze. Questa è stata sostituita da un indirizzo generale agli Stati di ottenere entro il 2050 determinati obiettivi di risparmio energetico degli edifici. È stata dunque acquisita l’eliminazione del fulcro di quella direttiva, cioè la parte relativa agli obblighi”. Aggiungendo: “Si tratta di una svolta notevole, frutto di un contrasto che è sempre emerso. Prima erano tutti accondiscendenti, dopodiché diversi governi, compreso il nostro, si sono fatti sentire sempre di più. Si è così deciso di dare agli Stati la libertà di puntare a certi obiettivi come credono; per esempio, con detrazioni fiscali, con impulsi di vario tipo, ma non con ‘l’obbligo di obbligare’, che era quello che prevedeva la proposta di direttiva”.

Canone concordato

Ma quando si parla di immobiliare, un argomento di interesse è quello relativo al contratto di locazione a canone concordato, che permette di locare un immobile a uso abitativo per la durata minima di tre anni, prorogabile per altri due. Sul tema idealista/news ha sentito Eugenio Romey, presidente di Confabitare Roma, sede provinciale di Confabitare Italia, per cercare di capire quali sono gli aspetti di questa tipologia contrattuale che destano maggiore interesse e cosa è necessario sapere nel caso si decida di optare per questa formula.

Di canone concordato ha parlato anche il presidente nazionale di Unioncasa, Flavio Sanvito, il quale a idealista/news ha parlato dell’importante novità arrivata nel corso dell’estate che ha portato a Milano due accordi territoriali sul canone concordato.

Affitti brevi

Di grande interesse, in particolare, negli ultimi mesi è stato il tema relativo agli affitti brevi. A tal proposito, idealista/news ha interpellato l’Aigab per parlare del nuovo ddl. Il presidente dell’associazione degli operatori professionali di affitti brevi, Marco Celani, ha spiegato in particolare che il ddl non risponde ad alcuna emergenza, appesantisce costi e obblighi anche per i professionisti e per gli host onesti, e danneggia il turismo.

Di affitti brevi ha parlato a idealista/news anche Angelo Spinalbelli, che nel suo libro SuperHost spiega passo dopo passo come fare ad avere un’attività imprenditoriale redditizia affittando camere.

Architettura

Nel corso dell’anno, idealista/news ha anche approfondito alcuni temi legati al mondo dell’architettura e puntato i riflettori su alcuni progetti destinati a cambiare il volto delle città. Il presidente del Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori (Cnappc), Francesco Miceli, ha spiegato a idealista/news che “ripensare la città è una necessità storica, oggi più che mai abbiamo il dovere di proporre nuovi modelli in cui portare a sintesi i criteri di sostenibilità, di inclusione sociale con la qualità degli edifici e degli spazi urbani”.

E soffermandosi su come potranno essere gli edifici del futuro, l’architetto Matteo Zambon, professionista e dottorando in Ingegneria civile-ambientale e Architettura all’Università degli Studi di Trieste UniTS, ha spiegato a idealista/news: “Gli edifici non saranno più antropocentrici e finalizzati esclusivamente a risiedere o a lavorare, ma – in un senso più allargato – daranno luogo a sistemi di coesistenza, si concentreranno sulla qualità del ‘vivere’ e sul sentirsi parte di un sistema allargato all’ambiente che ci circonda”.

Per quanto riguarda la realizzazione di progetti innovativi, idealista/news ha intervistato l’architetto Gennaro Farina, dello Studio Polis Ingegneria, che ha ideato il progetto “Green Island”, business hub di nuova generazione a Roma, in viale dell’Oceano Pacifico, nel quartiere Eur, e l’architetto e project director di MCA-Mario Cucinella Architects, Michele Roveri, in merito alla realizzazione di FO.RO Living – Foresta Romana, nuovo complesso immobiliare a prevalente uso residenziale, con componente commerciale e direzionale, ideato dallo Studio MCA-Mario Cucinella Architects che sorgerà a Roma, in Piazza dei Navigatori, tra l’Ostiense, la Cristoforo Colombo e l’Ardeatina, nell’ambito del progetto di riqualificazione di Tor Marancia.

Farina, in particolare, ha sottolineato come una “nuova generazione di edifici sta determinando un nuovo landscape nelle nostre città, che sostituisce al verde tradizionale dei giardini e dei parchi un verde ‘costruito’ che muta lo scenario urbano”. Mentre Roveri ha posto l’accento sul fatto che “gli edifici del futuro saranno necessariamente caratterizzati da nuovi paradigmi: ci piace pensare a sistemi completamente a secco così da essere parzialmente o completamente smontabili oltre che riadattabili a diversi usi e funzioni. Andranno impiegati materiali completamente recuperabili e riciclabili; e le normative dovranno necessariamente andare di pari passo, così da dare indicazioni inequivocabili anche sulla gestione e catalogazione corretta dei materiali di recupero provenienti dall’edilizia”.