Consigli, best practices e trucchi del mestiere per presentare una proposta d’acquisto immobiliare coi fiocchi.
Argomenti trattati:
- LA PROPOSTA D’ACQUISTO SOTTO IL PUNTO DI VISTA LEGALE
- COSA DEVE CONTENERE LA PROPOSTA D’ACQUISTO?
- DOCUMENTI DA RICHIEDERE PRIMA DELLA FIRMA
- LE MODALITÀ
E così finalmente hai trovato la casa perfetta: grande, comoda, tutte le caratteristiche al posto giusto!
È arrivato il momento di fare il passo in avanti, alzare la mano e presentare la proposta d’acquisto.
La proposta d’acquisto è la manifestazione concreta dell’interesse del compratore nei confronti dell’immobile.
Un documento che attesta il passaggio da: “Sì, potrebbe interessarmi”, a “Ecco, ci siamo, entro finalmente in gioco!”.
Grazie alla proposta, l’acquirente si impegna a completare l’acquisto nelle modalità pattuite entro un certo lasso di tempo.
Un’ufficializzazione in piena regola delle intenzioni dell’acquirente, insomma.
Questo step segna il primo importantissimo traguardo del processo d’acquisto e segue delle regole molto precise.
Analizziamole insieme!
LA PROPOSTA D’ACQUISTO SOTTO IL PUNTO DI VISTA LEGALE
La proposta d’acquisto è un documento ufficiale e vincolante, come disciplina l’ art. 1329 c.c.
Una volta sottoscritto, si aprono due strade:
- La proposta manifesta l’impegno del compratore, ma rimanda l’acquisto sino alla sigla di un futuro contratto preliminare. In questo caso, si ricade sotto la cosiddetta responsabilità precontrattuale, un’importante aspetto che comporta la non maturazione dei diritti di provvigione dei mediatori in caso l’acquisto non avesse luogo.
- La proposta prevede che l’accettazione del venditore la trasformi direttamente in contratto preliminare. In questo caso anche per il mediatore l’affare è stato concluso e matura il diritto alla provvigione, dato che domanda e offerta si incontrano e le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo.
N.B. La proposta d’acquisto vincola il compratore per il tempo previsto. Per quanto riguarda il venditore, invece, egli sarà sempre libero di vagliare più soluzioni, fino all’avvenuta accettazione di una proposta.
COSA DEVE CONTENERE LA PROPOSTA D’ACQUISTO?
Come abbiamo visto, la proposta d’acquisto è un documento fondamentale e deve essere preparato con la massima cura.
In genere, le agenzie immobiliari hanno un modulo apposito, contenente:
- I dati personali del compratore.
- I dati dell’immobile (inclusi i dati catastali).
- Le dichiarazioni riguardanti l’agibilità dell’immobile, la sua conformità alle norme edilizie, l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, l’ammontare annuale delle spese condominiali.
- La proposta di prezzo.
- Le condizioni di pagamento.
- La durata della proposta
- L’ammontare della mediazione e quella della restituzione della caparra in caso di mancato accordo.
- Eventuali clausole aggiuntive.
DOCUMENTI DA RICHIEDERE PRIMA DELLA FIRMA
Essendo un documento ufficiale e vincolante, è buona norma procedere con cautela.
Per questo, prima di firmare si dovrebbe sempre richiedere:
- Atto di provenienza.
- Documenti di identità del proprietario da confrontare con l’atto di provenienza.
- Visura catastale aggiornata.
- Planimetria catastale, ufficialmente depositata e corrispondente alla realtà.
- Attestato di prestazione energetica (APE).
- Certificato di conformità degli impianti.
- Regolamento di condominio e ammontare delle spese condominiali.
- Ispezione ipotecaria per portare alla luce eventuali ipoteche o altri vincoli.
Inutile sottolineare come sia importante procedere dopo aver ottenuto il finanziamento dalla banca (in caso di necessità): qualora per qualsivoglia motivo, il mutuo viene negato e la proposta viene accettata si creerebbero scenari molto spiacevoli!
LE MODALITÀ
Le proposte d’acquisto, nella grande maggioranza dei casi, seguono la stessa procedura.
Dopo aver individuato l’immobile, l’agenzia immobiliare fornisce al compratore il modulo da compilare e prevede il contestuale versamento (a mezzo di assegno intestato al proprietario dell’immobile) di una caparra calcolata in percentuale sul prezzo di vendita (in genere il 10%).
Attenzione: la caparra non verrà girata al venditore, bensì verrà trattenuta come deposito fiduciario dall’agenzia immobiliare e non potrà essere incassata prima dell’accettazione della proposta!
Se il venditore accetterà la proposta, allora si impegnerà legalmente alla compravendita e sarà libero di incassare la caparra.
Se invece la proposta viene rifiutata, la caparra sarà restituita al compratore, libero di formulare una nuova proposta o cambiare immobile.
Altri casi, meno comuni, riguardano il ritiro della proposta prima dell’accettazione (la caparra viene rimborsata al compratore) e il ritiro del venditore dopo l’accettazione (in questo caso, il compratore ha diritto di essere rimborsato del doppio dell’anticipo).
Un altro aspetto su cui porre l’attenzione è sicuramente quello di non poter presentare più proposte d’acquisto diverse: in poche parole, il compratore può avanzare una proposta per volta!
CONCLUSIONE
Come abbiamo visto, la proposta di acquisto non è qualcosa da affrontare a cuor leggero.
Il nostro consiglio è quello di affidarsi sempre a professionisti dell’immobiliare.
Le truffe sono dietro l’angolo, qualsiasi problema nella documentazione può causare più di un grattacapo!
Un consulente immobiliare controlla ogni fase del processo, assicurandosi la conformità della modulistica e dell’immobile: un valore che non ha prezzo quando si parla di compravendita immobiliare!
