Fra le zone di Milano che sono soggette ad una forte trasformazione a livello urbanistico, avanza il processo di rinascita del quartiere che si sviluppa a Porta Vittoria nell’area della ex stazione ferroviaria che, con la riattivazione delle funzioni urbane e l’attuazione della BEIC (Biblioteca Europea di Informazione e Cultura), proseguirà anche grazie alla rigenerazione dell’ex Macello (ARIA) e del complesso dei Mercati generali.

Il quartiere Porta Vittoria si estende nella zona est di Milano, fra alcune delle arterie stradali e ferroviarie principali per i collegamenti urbani ed extraurbani della città. La zona prende il nome da una delle antiche porte di Milano, che prima si chiamava Porta Tosa. Delimitato a nord dal corso XXII Marzo e a ovest da viale Umbria, questo quartiere vanta una posizione privilegiata che lo rende facilmente accessibile e ben collegato con il resto della città. A est, il confine è segnato dal passante ferroviario, mentre a sud confina con la zona di Porta Romana. La mobilità urbana è assicurata da una rete efficiente di mezzi di trasporto pubblico sia di superficie che sotterranee, grazie alla nuova linea Blu della Metropolitana Milanese (M4) che conduce direttamente all’aeroporto di Linate; ci sono numerose linee di autobus e tram che attraversano il quartiere e che i milanesi conoscono molto bene, come  la linea 12 del tram.

È un quartiere che nel tempo ha assunto una sua identità e che i residenti amano perché qui possono godere di una vasta gamma di servizi essenziali che facilitano la vita quotidiana e la rendono più ricca. Fra questi, spiccano gli spazi verdi pubblici, come il Parco Vittorio Formentano, ed il nuovo Parco 8 Marzo che proprio a marzo dell’anno scorso è stato inaugurato. Un grande spazio inserito nell’asse di verde attrezzato che dallo storico Parco Formentano in largo Marinai d’Italia si sviluppa a est fino a oltre viale Mugello e comprende l’area dove si sta realizzando la nuova Biblioteca Europea di Informazione e Cultura (BEIC). Qui le famiglie trovano un’ampia scelta istituzioni educative, dalle scuole materne alle superiori, che garantiscono un percorso formativo di qualità per i più giovani. Il quartiere è ben presidiato da strutture sanitarie e numerosi studi medici privati. Infine, ci sono negozi di ogni genere, dai piccoli esercizi ai grandi supermercati e store, oltre a palestre e centri sportivi.

Il Mercato Immobiliare

L’offerta residenziale di nuove abitazioni nell’area di Porta Vittoria anni ha registrato nell’ultimo anno solo un paio di iniziative di una certa importanza per un totale di circa 200 nuove unità abitative. Oggi la quota di abitazioni nuove rispetto al totale in vendita è di circa il 15%, un po’ al di sotto della quota (17%) dell’offerta di nuove case a Milano. La notizia interessante è che questa offerta cresce grazie finalmente alla immissione sul mercato dei 166 appartamenti del complesso residenziale di Porta Vittoria che era stato realizzato nel 2015, ma mai venduto. Si tratta di vari edifici che affacciano direttamente sul nuovo Parco 8 Marzo, più una torre all’angolo fra Via Cervignano e Via Cena e un altro immobile all’angolo fra Via Cena e Viale Umbria. L’opera di riqualificazione di tutto il complesso ha interessato sia le parti esterne che quelle comuni degli edifici, oltre alle stesse abitazioni. Il valore medio di vendita è intorno ai 6mila euro al metro quadrato.

I prezzi di vendita del nuovo nella zona sono definiti a seconda che ci si trovi al di qua o al di là di Viale Umbria. Infatti i prezzi delle nuove abitazioni localizzate al di qua di Viale Umbria, ovvero verso il centro, partono da un minimo di 6.500 euro al metro quadro per toccare i 9.500 come valori top in zone come Via Pier Lombardo, Via Comelico, Via Paullo o la parte iniziale di Corso XXII Marzo, verso Cinque Giornate. Entrando invece nel quartiere di Porta Vittoria ecco che i valori scendono di circa 6 – 7 punti percentuali per i valori minimi e anche del 15 – 18 per cento per i valori top. Il range dei valori in zona Porta Vittoria infatti varia fra i 5.500 e i 7.500 euro al metro quadro (sino alla parte finale di C.so XX Marzo e inizio Viale Corsica). 

Le prospettive del mercato

Per i due quartieri limitrofi di Porta Vittoria e Calvairate non c’è dubbio che le trasformazioni dei prossimi anni renderanno anche questa fetta di città totalmente diversa da come la vediamo oggi. Dal punto di vista abitativo, le nuove residenze, con una importante quota di Edilizia Sociale, saranno sicuramente assorbite velocemente, data la forte spinta della domanda che si registra anche oggi, in una situazione congiunturale non propriamente favorevole.

I grandi progetti

BEIC

La nuova struttura per la cultura sarà costruita nel lotto sito tra viale Molise, via Monte Ortigara e Via Cervignano e non più come originariamente lungo viale Umbria e via Ortigara, dove è realizzato il nuovo parco dell’Otto Marzo. Il cantiere è partito lo scorso novembre e in questi giorni sono state montate le cesate che impediranno l’accesso al cantiere vero e proprio.  Avrà una superficie complessiva di 30.000 mq. occupando solo parzialmente il lotto, per liberare un’ampia area antistante alla futura Biblioteca da destinare a verde pubblico.

ARIA

Aria è il progetto di riqualificazione dell’ex Macello di Milano, che mira ad essere la prima Area Carbon Negative del Comune di Milano. Il progetto è vincitore della seconda edizione di Reinventing Cities, il bando internazionale indetto dal Comune di Milano insieme a C40 per la rigenerazione urbana in chiave sostenibile. Il progetto si svilupperà su un’area di 150.000 mq. e prevede la realizzazione di 1.200 appartamenti, uno studentato per 600 posti. È anche il più importante intervento di social housing in Italia, dedicato all’insediamento delle giovani generazioni, delle famiglie, un vero e proprio servizio abitativo per il quartiere e la città che realizzerà oltre 1200 nuovi appartamenti, la stragrande maggioranza in locazione a canone convenzionato. Grazie a nuovi servizi dedicati all’Alta Formazione, che possono ospitare fino a 4.500 studenti in 30.000 mq collocati all’interno dei due suggestivi padiglioni a nord dell’ex macello, e ad uno studentato per 600 posti, Aria diventerà anche un quartiere che attrarrà fin da subito i giovani e gli studenti che qui troveranno anche un tessuto ricco di opportunità lavorative, formative e di servizi, compresa una vivace scena culturale.