La Corte d’Appello di Catanzaro (sentenza n. 1067 del 25 settembre 2023) ha riconosciuto all’inquilino il diritto ad agire in tribunale direttamente contro il Condominio, per chiedere il risarcimento dei danni da infiltrazioni causate da perdite dell’impianto idrico condominiale.
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Il fatto
L’inquilino di un locale commerciale ha fatto causa al condominio per ottenere il risarcimento dei danni alla merce in vendita, subiti a causa da infiltrazioni nel locale provenienti da un tubo idrico condominiale rotto.
Allagamento che, oltre a danneggiare la merce, ha costretto l’inquilino a chiudere l’esercizio commerciale per il tempo necessario ad eseguire i lavori di riparazione e ripristino dello stato dei luoghi.
Il condominio, infatti, si è limitato a sistemato solo il pavimento del locale, senza attuare i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni. Lavori a cui ha dovuto provvedere il titolare dell’esercizio commerciale, a proprie spese.
Responsabilità per mancata custodia
I giudici di Catanzaro hanno accolto la richiesta di risarcimento, dichiarando il Condominio responsabile dei danni da infiltrazioni subiti dall’inquilino.
Durante le diverse fasi del giudizio è emerso che la causa delle infiltrazioni è riconducibile alla rottura di una tubazione condominiale. Il Condominio, in quanto custode delle parti comuni ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, deve quindi rispondere dei danni.
In questi casi, infatti, per il soggetto custode l’unico modo per evitare ogni responsabilità è fornire la prova del caso fortuito, cioè di un evento esterno che ha causato i danni, assolutamente imprevedibile e inevitabile da parte del custode, quindi estraneo alla sua sfera di controllo.
La prova del caso fortuito
Nel caso di specie, dunque, il condomino avrebbe dovuto dimostrare che la rottura del tubo in questione era dipesa da un evento eccezionale e imprevedibile, avverso il quale la compagine non avrebbe potuto opporre resistenza.
Tale onere della prova non è stato però assolto. Infatti, nel corso del giudizio, il Condominio ha allegato, quale possibile causa della rottura della tubazione idrica condominiale, una serie di fattori esterni, senza però dimostrare concretamente che le infiltrazioni in questione siano riconducibili, appunto, a uno o ad alcuni di tali fattori, ad esempio:
- un sisma;
- un incendio;
- un assestamento strutturale dello stabile;
- le vibrazioni prodotte dalla sottostante autorimessa ove transitano quotidianamente centinaia di veicoli.
È emerso, al contrario, che le infiltrazioni sono state causate dalla rottura del tubo idrico condominiale, dovuta a cattiva o carente manutenzione degli impianti. Tale attività compete al Condominio che, pertanto, dovrà risarcire all’inquilino la somma di circa 26mila euro.
L’inquilino può chiedere i danni
Nessun dubbio neanche sulla legittimazione dell’inquilino ad agire per il risarcimento dei danni direttamente contro il condominio.
In caso di locazione, infatti, il conduttore può agire in proprio contro le molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sul bene locato. Lo afferma l’articolo 1585 del Codice civile.
Dall’altro lato, il soggetto che deve rispondere dei danni va individuato nel soggetto che effettivamente, con la propria condotta commissiva od omissiva, ha causato il danno. Nel caso soprammenzionato, dunque, l’inquilino ha agito correttamente contro il condominio e non contro il proprietario dell’unità immobiliare, che invece non aveva responsabilità.
