Quando è possibile procedere con lo sfratto per lavori di ristrutturazione? È una domanda che sempre più proprietari di immobili si pongono, in un periodo caratterizzato da interessanti agevolazioni fiscali proprio per il rinnovo e l’efficientamento energetico degli edifici. Eppure, per quanto l’idea di liberare velocemente i locali per inaugurare i lavori possa sembrare vincente, vi sono dei precisi limiti di legge.

Il proprietario non può infatti recedere anticipatamente dal contratto d’affitto allo scopo di accelerare i lavori di ristrutturazione, ma deve necessariamente attenderne la naturale scadenza, come ad esempio il primo rinnovo. A meno che l’inquilino non sia moroso – e, a questo scopo, è utile avvalersi della Banca Dati della Morosità Immobiliare prima di sottoscrivere il contratto d’affitto – non si potrà quindi dare disdetta immediata.

Sfratto e lavori di ristrutturazione: cosa dice la legge

Come anticipato in apertura, la disponibilità di agevolazioni fiscali e bonus per il rinnovo degli immobili sta convincendo sempre più proprietari a lanciarsi in lavori di ristrutturazione. Spesso però capita che i locali da ristrutturare siano occupati dagli affittuari, in presenza di un regolare contratto d’affitto. Data la necessità di inaugurare i lavori, il locatore può quindi recedere dal contratto anzitempo?

La risposta è negativa: il proprietario dell’immobile è tenuto a rispettare le scadenze contrattuali, così come previsto dalle Legge 431 del 1998. In altre parole, il locatore deve attendere la prima scadenza utile, richiedendo con almeno sei mesi d’anticipo che il contratto stesso non venga rinnovato.

Come funziona lo sfratto per necessità

Per quanto al proprietario non sia permesso di recedere anticipatamente dal contratto d’affitto, vi sono però alcune situazioni che permettono quantomeno di darne disdetta al primo rinnovo. È quanto accade per i casi che rientrano nello sfratto per necessità. Quest’ultimo prevede che il locatario possa richiedere lo sfratto, dopo aver espresso il proprio diniego al rinnovo del contratto, in alcune specifiche casistiche previste dalla legge. Fra queste, vi può rientrare anche la necessità di ristrutturazione dell’edificio:

• quando l’immobile è gravemente danneggiato e deve essere pertanto ricostruito o stabilizzato;
• quando per l’immobile è prevista la ristrutturazione integrale o la sua demolizione.

La possibilità di accedere allo sfratto per necessità non permette, comunque, al proprietario di recedere anticipatamente dal contratto d’affitto. È invece possibile innanzitutto dare disdetta anche al primo rinnovo, previo preavviso di almeno sei mesi:

• dopo 4 anni, per i contratti a canone libero “4+4”;
• dopo 3 anni, per i contratti a canone concordato “3+2”.

Dopodiché, si potrà procedere allo sfratto vero e proprio qualora l’inquilino, dopo aver ricevuto l’avviso di disdetta del contratto, non provveda a liberare l’immobile.

È inoltre utile sottolineare che la disdetta al primo rinnovo, e l’eventuale procedura di sfratto per necessità, impone che il proprietario effettivamente avvii i lavori di ristrutturazione evidenziati come motivazione della chiusura del contratto. Non è infatti sufficiente manifestare l’intenzione di voler ristrutturare l’immobile, bisogna procedere materialmente: in caso contrario, l’inquilino può avere diritto al ripristino del contratto e a un risarcimento danni.

Quali sono i diritti dell’inquilino in caso di ristrutturazione?

Proprio poiché il proprietario è di fatto impossibilitato a recedere dal contratto d’affitto antecedentemente alla sua prima scadenza, è utile verificare quali siano i diritti dell’inquilino in caso di ristrutturazione.

A differenza del proprietario dell’immobile, all’affittuario viene innanzitutto riconosciuto il diritto di recedere anticipatamente dal contratto d’affitto, purché vi sia una giusta causa. Dopodiché, in caso il locatore necessiti di effettuare dei lavori di ristrutturazione, al locatario è garantita:

• la possibilità di godere dell’immobile locato per tutta la durata naturale del contratto d’affitto, fino alla sua prima scadenza utile;
• il diritto di essere avvisato per tempo dell’eventuale diniego al rinnovo, almeno 6 mesi prima della scadenza, tramite comunicazione via posta raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, limitatamente a coloro che rientrano nelle categorie sulle quali vige l’obbligo di aprire una casella di posta elettronica certificata;
• ricevere un risarcimento se, alla chiusura del contratto di locazione per ristrutturazione, i lavori non vengono avviati;
• ottenere il ripristino del contratto d’affitto, sempre in caso i lavori non vengano avviati.

Sono possibili i lavori di ristrutturazione con l’inquilino in casa?

Come si è visto, il proprietario dell’immobile non può procedere alla chiusura del contratto di locazione antecedentemente al primo rinnovo, anche qualora gli interventi di ristrutturazione si rivelino necessari. E così rischia di non poter accedere a bonus e agevolazioni fiscali che, di norma, hanno scadenze ben specifiche e, ancora, variano di anno in anno. È quindi possibile avviare i lavori di ristrutturazione, con l’inquilino ancora in casa?

La risposta arriva sempre dal Codice Civile, con l’articolo 1576, almeno relativamente agli interventi necessari: il locatore è infatti tenuto a condurre tutte le riparazioni indispensabili per l’immobile, affinché rimanga in buono stato di conservazione, anche quando la locazione stessa è attiva. Bisogna però prestare attenzione, poiché la legge si riferisce a lavori strettamente necessari, quelli che permettono al conduttore di godere dell’immobile nelle condizioni siglate nel contratto d’affitto. Ma cosa succede, invece, se i lavori sono straordinari?

Lavori straordinari quando l’inquilino è in casa

Quando i lavori di ristrutturazione non sono strettamente necessari ad assicurare la stabilità e la sicurezza dell’immobile, come nel caso di miglioramenti estetici o di interventi per incrementare l’efficientamento energetico dell’edificio, bisogna considerare che:

• all’inquilino viene riconosciuto il diritto all’intimità domestica, essendo il locale affittato il suo domicilio, quindi i lavori straordinari dovranno essere comunicati per tempo ed eseguiti con il suo benestare;
• se l’intervento non è strettamente necessario o urgente, l’inquilino può negare l’ingresso in casa all’impresa incaricata dal proprietario per eseguire i lavori o, ancora, chiedere al proprietario stesso che la ristrutturazione venga differita in un secondo momento;
• quando l’intervento non è strettamente urgente, ma può determinare un pregiudizio sia alla proprietà del locatore che alla sicurezza dell’inquilino – ad esempio la presenza di un impianto elettrico non a norma – l’affittuario non si può opporre.

È inoltre utile sottolineare che, come previsto dall’articolo 1584 del Codice Civile, l’inquilino ha diritto a uno sconto sul canone d’affitto quando:

• i lavori di ristrutturazione superano un sesto della durata della locazione;
• quando le opere di riparazione durano oltre 20 giorni.

Naturalmente, sia il proprietario che l’affittuario possono accordarsi in modo diverso su eventuali sconti al canone di locazione, meglio se in forma scritta.