I contratti di locazioni c.d. turistiche sono quelli con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile per finalità, per l’appunto, turistiche. Dette tipologie di contratti, secondo il disposto di cui all’articolo 53 dell’Allegato 1 al Dlgs 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo) sono disciplinate dagli articoli 1571 ss. c.c. e, limitatamente ad alcune disposizioni, dalla legge 431/1998.

Bisogna precisare che “locazione turistica” e “locazione breve” non sono nozioni coincidenti.

Affitti brevi: definizione e caratteristiche del contratto

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50). I contratti in questione possono essere conclusi anche con l’intervento di operatori diversi dagli intermediari immobiliari, che operano sul web con piattaforme e servizi che hanno la finalità di far incontrare domanda e offerta nel campo delle locazioni (il più noto è oggi Airbnb).

I servizi accessori

Questi contratti sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche. Del resto il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, servizi accessori quali, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Il regime fiscale

La nozione di locazione breve, fornita dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, non identifica una autonoma fattispecie contrattuale ma rileva ai soli fini dell’applicazione di uno specifico regime fiscale.

Infatti gli affitti brevi possono beneficiare di una tassazione con cedolare secca al 21%. La cedolare secca è un regime di tassazione caratterizzato dal pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Si ricorda che per i contratti sotto cedolare secca non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si è stabilito, però, che la cedolare secca potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta; se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di 4, l’attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale e per questo non si potrà applicare la tassazione agevolata del 21%, ma sarà necessario aprire partita Iva; tali regole saranno valide anche per i contratti stipulati tramite le attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza tale “restrizione” riguarderà anche i portali di prenotazione online come Booking, Airbnb, e simili (art. 1, comma 595, l. n. 178/2020).

Rimane fermo che possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto un immobile appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 ad esclusione della categoria A/10 (uffici o studi) nonché le relative pertinenze.

Le novità della legge di Bilancio 2024

È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 303 del 30 dicembre 2023 (Suppl. Ordinario n. 40) la Legge 30 dicembre 2023, n. 213, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026

La Legge di Bilancio interviene sul regime fiscale delle locazioni brevi (fino a 30 giorni), prevedendo un aumento della tassazione sugli affitti brevi o turistici, per coloro che hanno optato per la cedolare secca, che passa dal 21 al 26%.

Pertanto, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si prevede che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applichi l’aliquota del 26%.

L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un’unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi: in altre parole l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passerà al 26% ma solo a partire dal secondo immobile concesso in locazione.

La normativa prevede, poi, che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, operino la ritenuta del 21% – precedentemente prevista – a titolo di acconto.

Cambiate anche le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’UE, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’UE che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.